加拿大公寓到底行情怎么样？

如果过去几年您一直在看加拿大房地产, 会发现一个很明显的变化: 独立屋和公寓, 已经不是同一个理念了。

独立屋更多在讲“结构重排”, 但公寓市场这两年更像在讲“供求关系”。尤其是多伦多, 温哥华, 维多利亚这些大家最熟悉的城市, 公寓价格都已经不像前几年那样稀缺。相反, Quebec City 和 Montreal 反而成了过去五年最强的一组。

但如果把时间拉回到现在, 一个更现实的判断是: 虽然魁北克和蒙特利尔过去几年是公寓市场的大赢家, 但从最近阶段看, 加拿大大部分主要城市的公寓价格都已经进入下行或调整阶段。

先看图

一, 多伦多公寓跌得最明显

如果这轮加拿大公寓市场只看一个最有代表性的城市, 那就是多伦多。

报告显示, 多伦多 Condo 过去五年累计下跌 7.1%, 是主要城市里表现最弱的一个; 近一年又下跌 9.6%, 跌幅也是几大城市里最明显的。

更重要的是, 多伦多这轮公寓回调并不是刚刚开始。按照图上的走势看, 它从 2022 年之后就已经进入明显下行通道。若按图上的高点估算, 多伦多 Condo 在 2022 年峰值大约在 71 万到 71.5 万加元 一带, 而目前约为 54.49 万加元, 也就是说, 从高点算起已经回落约 25%。这不是短期波动, 而是一轮持续时间已经不短的调整。

如果您把价格水平和前几年对比, 现在的多伦多公寓价格, 基本已经回到 2021 年左右的水平。对很多市场参与者来说, 这才是最值得注意的地方: 不是“最近跌了一点”, 而是前几年的涨幅已经被明显回吐。

二, 温哥华和维多利亚也在走同样的方向

很多人会以为, 温哥华和维多利亚的公寓市场应该比多伦多更稳。但从图上看, 方向其实是一样的, 只是跌幅和节奏不同。

温哥华 Condo 近一年下跌 6.8%, 当前均价约 $707,800。若按图上的高点估算, 温哥华 Condo 高点大约出现在 2023 年, 约 77.5 万加元, 这意味着到目前为止已较高点回落约 9%。

维多利亚近一年只小跌 0.8%, 当前均价约 $549,500。若按图上的高点估算, 维多利亚 Condo 高点大约出现在 2022 年, 约 60 万加元, 也就是说到现在已较高点回落约 8%。从表面上看, 维多利亚明显更稳, 温哥华压力更大。

维多利亚的特点是回调比较缓, 抗跌性相对更强; 温哥华则是高价位市场里的典型调整。

三, 卡尔加里公寓不是一直涨, 而是从 2024 年开始掉头

卡尔加里过去几年一直给人“很强”的印象, 这并不完全错。

从五年数据看, Calgary Condo 仍然累计上涨 30.9%, 在全国属于涨幅很高的城市之一。但如果看时间线, 它并不是一路上涨到现在。按图上的走势判断, 卡尔加里公寓市场在 2024 年左右已经见顶, 高点大约在 34.5 万加元, 而当前约为 30.94 万加元, 也就是说, 从高点到现在已回落约 10%。

近一年, 卡尔加里 Condo 下跌 8.7%, 说明这个市场也已经从“快速上涨阶段”切换到“调整阶段”。

四, Quebec City 和 Montreal 仍然是过去五年的最大赢家

如果从五年维度回看, 这轮加拿大公寓市场最成功的区域, 仍然是魁北克。

Quebec City 五年涨幅达到 63.4%, 是主要城市里最强的一个。Montreal 五年涨幅也达到 33.9%。不管从增幅还是市场韧性看, 这两个城市都明显跑赢全国平均。

这也是为什么很多人会说, 过去几年的加拿大公寓市场, 真正的大赢家不在安省, 也不在 BC, 而在魁北克。

不过, 如果把视角从五年表现切回现在进行时, 也要更谨慎一点。虽然魁北克和蒙特利尔的同比表现依然强, 但从整体市场氛围和最近阶段走势来看, 加拿大大部分主要城市的公寓价格都已经在往下走。魁北克和蒙特利尔目前仍然是强者, 但很难说它们能长期完全脱离全国调整环境。

五, 为什么 BC 的公寓和 Townhouse 还可能继续承压

如果只看 BC, 一个很重要的背景是中间层住宅供应正在增加。

过去几年, BC 尤其是温哥华和维多利亚所在区域, 一直在推动更多中等密度住宅进入市场, 包括 Condo, Townhouse, 双拼, 小型多户住宅等。对市场最直接的影响, 不一定是马上让独立屋明显下跌, 而是先让公寓和 Townhouse 这类更接近可替代品的产品面临更强竞争。

这也是为什么现在看 BC 的 Condo 市场, 不能只看利率, 还要看供应。

随着越来越多 Condo 和 Townhouse 进入市场, 未来一段时间 BC 公寓价格继续下行, 其实并不是一个奇怪的结果。尤其是在买家更谨慎, 投资回报率被压缩, 选择变多的情况下, 公寓价格往往会先反映供需变化。

最后总结

如果把这轮加拿大公寓市场讲得最简单一点, 结论大概就是:

• 多伦多是这轮公寓调整里最典型的城市, 而且从 2022 年至今, 仍未看到明确企稳信号
• 温哥华和维多利亚方向相同, 但维多利亚回调更缓, 温哥华调整压力更大
• 卡尔加里从 2024 年高点回落后, 目前仍处于调整阶段, 只是后续是否放缓, 还要继续看就业和能源市场变化
• Quebec City 和 Montreal 是过去五年的大赢家, 但也不能完全忽视全国性的调整压力
• 在 BC, 随着中间层住宅和更多 Condo, Townhouse 供应释放, 公寓价格未来继续承压的可能性并不低

如果您最近在看自住房, 现在最重要的不是问“公寓还能不能像以前那样涨”, 而是先问一句: 这个城市的公寓市场, 现在到底是在上涨周期里, 还是在供应增加和需求放缓的调整期里。